banner banner

Лайка, обман на гроші та занехаяні квартири. Сповідь українського ріелтора

Лайка, обман на гроші та занехаяні квартири. Сповідь українського ріелтора
112ua.tv

Ганна Пєшкова

Журналістка

У першому кварталі 2021 року було вдвічі менше угод купівлі-продажу, ніж у докарантинному першому кварталі 2020 року. Проте експерти з ринку нерухомості пророкують до кінця року зростання попиту на квартири на 5-7% - навіть попри їх подорожчання. А це означає і зростання попиту на послуги ріелторів.

Скільки угод щодня укладається за сприяння ріелторів - невідомо, адже в Україні ця діяльність не ліцензується і не контролюється. Замовники ризикують потрапити на дилетантів і розгрібати проблеми після оформлення угоди, а ріелтори – на гроші за надані ними послуги.

Ріелтор з 30-річним стажем поділилася зі 112ua.tv особливостями своєї роботи, а також розповіла, як покупцеві убезпечити себе під час пошуку посередника.

112ua.tv

Якщо сказати комусь, що ти ріелтор, перше, що спробує з'ясувати співрозмовник, – це скільки ти заробляєш. Робота ріелтора звучить як чарівний спосіб отримати легкі гроші, нічого водночас не роблячи. Найпростіші підрахунки говорять про те, що щомісяця представники нашої професії отримують кілька тисяч доларів на місяць. Насправді така зарплата, імовірніше, - велика удача, адже на практиці угоди часто зриваються, а гроші на бензин і мобільний зв'язок витікають як вода.

Новини за темою

Багато хто приходить до агентств нерухомості через фантазії про великі гроші. А через півроку-рік йдуть, усвідомивши, що в цій сфері заробіток може стати результатом лише цілодобової наполегливої праці і неймовірного везіння. Деякі щасливі колеги можуть мати з реалізації заміської нерухомості понад 10 тисяч доларів. Але якби клієнти знали, скільки ріелторів підробляє клінінгом квартир під винайм за зайві 500 гривень, вони були б у шоку. Багато моїх колег також викручуються, працюючи "сімейним підрядом". І, власне, я - не виняток. Чоловік займається ремонтами, син - дизайном проектів, і я підшукую їм клієнтів вже на переглядах.

У середньому мій дохід не перевищує 20 тисяч гривень на місяць. Є ще мінімальна ставка в кілька тисяч гривень, яку виплачує агентство. Вона повинна покрити операційні витрати в разі "нульового місяця". Фактично я є "сірим" ріелтором, оскільки працюю не тільки від агентства, але і від себе, не оформляючи водночас договору. Річ навіть не в спробі заощадити на оподаткуванні, а у великій комісії від агентства – 40-50% від угоди.

Також деякі ріелтори "крутяться" завдяки тому, що беруть свої 3-5% з кожної зі сторін. Але це, звичайно, не зовсім чесно. У більшості європейських країн платить саме той, хто фахівця наймав. Якщо ріелтори є з обох сторін, брокер намагатиметься знайти іншого клієнта, адже йому в такому разі доведеться ділитися виторгом з колегою. Ідеальний варіант: клієнт - продавець, який потім ще й купує житло, яке ви ж йому підшукали.

Особисто для мене винагорода - це не тільки гроші, але й азарт, відчуття ейфорії від укладеної угоди, як у казино. Я отримую задоволення від того, що люди свідомо, з відкритими очима купили те, що хотіли. Оскільки більшість клієнтів після продажу відразу купують нове житло, зазвичай це позитивна історія. Приємно усвідомлювати, що одна сім'я розширюється, інша отримає свою нерухомість, і всьому цьому посприяв ти. Якщо ейфорії від угоди немає, то людині, найімовірніше, не місце в професії.

112ua.tv

Можна навести безліч прикладів складних угод, але найбільш пам'ятна історія сталася зі мною в дев'яності. Котеджі тоді в основному будували для себе, мало хто виставляв їх на продаж. Тоді була тільки газета "Авізо", і цінність ріелтора, який добре тямив у пропозиціях в передмісті, була дуже високою.

Був переддень Нового року, вже щосили йшли корпоративи, і мені потрібно було намагатися провести угоду швидко. Тоді ще працювало БТІ: договори необхідно було реєструвати після підписання. Відвідавши будинок у Воронькові (близько 50 кілометрів від Києва за Бориспільським напрямком), ми з покупцями поїхали на інший об'єкт вже на Житомирському напрямку (близько 25 кілометрів від Києва). Затори, дощ, зима, і ось до вечора дістаємося на цей об'єкт. Будинок сподобався, але виявилося, що дорога була найменшою нашою проблемою.

Продавець запропонував звернутися до його нотаріуса, і ми пішли на ці умови. І ось ми приїжджаємо підписувати договір. Всі на місці... а нотаріуса немає. Немає годину, дві, але ж у неї в сейфі завдаток покупців близько 60 тисяч гривень. Та й залишається останній день реєстрації в БТІ.

Спершу нотаріус телефоном сказала, що проколола колесо. Потім - що чоловік ногу зламав. Після цього пішли ще якісь відмазки. А продавець знав її і припустив, що підвестися з ліжка нотаріусу не дають наслідки вчорашнього корпоративу. Поїхав до цієї жінки, привів у ванній до тями і привіз до офісу. На щастя, професіоналізм переміг, і вона змогла виконати свою роботу.

Так о 8:00 ми почали і о 22:00 закінчили. А наступного дня покупці поїхали реєструвати майно. Знижку за всі ці клопоти клієнтам не зробили. Це сьогодні покупці заправляють, тому що у них гроші, а тоді все було зовсім навпаки.

Дорога, що веде до того самого адреналіну від угоди, частіше всіяна цвяхами, ніж пухом. Ріелтору трапляються складні люди, які починають розповідати свої складні життєві історії. Хтось насилу прощається зі своїм будинком, хтось - вкрай зарозумілий і ставиться до ріелтора як до бруду.

Зрозуміти на початковому етапі, що на тебе чекає, дуже складно. Адже немає універсальної схеми, за які замовлення варто братися, а за які – ні. Не можна сказати, що з якоюсь з категорій клієнтів залежно від їхньої купівельної спроможності працювати простіше, з якоюсь - складніше. Одні дивуються тому, що, маючи 30 тисяч доларів, у Києві не можна купити пристойну квартиру. Інші ж за вдвічі більшу суму очікують хороми, і з ними в підсумку нітрохи не легше. Рятує тільки напрацьоване роками чуття.

Саме тому молодому ріелтору так важливо мати хоча б одне з трьох: або вміння розбиратися в людях, або стійку психіку, або хоча б гроші на психотерапевта. А оскільки люди не вміють формулювати свої бажання і пріоритетність критеріїв у виборі житла, йому потрібно бути ще й трішечки екстрасенсом.

Акторські вміння - це теж важливо. Те, яке враження справляє ріелтор, – це 50% ймовірності того, чи придбає людина квартиру. Або ти вчишся бути актором, психотерапевтом, екстрасенсом і продажником одночасно, або залишаєш професію.

Тому так рідко трапляється успіх молодих ріелторів. Лайка, ненормована робота, півторагодинна дорога заради перегляду в 30 секунд, - все це витримують менш як 10%.

112ua.tv

Чомусь люди вважають, що за послуги нотаріуса вони зобов'язані заплатити, а за послуги ріелтора – ні. У далекі дев'яності брокерів "кидали" часто-густо. Однак, оскільки я працювала з заміською нерухомістю, як правило, до мене зверталися люди з грошима. Для них не було причин не заплатити ріелтору "якісь 5 тисяч доларів": це навіть вважалося поганим тоном. А деякі бізнесмени, якщо фахівець їм сподобається, могли згодом дати йому на продаж ще якийсь об'єкт. Тоді ріелтори особливо намагалися працювати на репутацію.

Але якщо клієнт не заплатить, законодавчо ми ніяк не захищені. Навіть якщо є розписки і договори, оскаржити невиплату гонорару в суді складно. Та й сума зазвичай того не варта. Агентство, щоправда, має свої не цілком законні методи, як натиснути на таких клієнтів, зіпсувати життя цим людям. Відомо ж, де вони живуть. Але якщо з людини нічого взяти або вона неосудна, то чого від неї доб'єшся? Тільки нерви витратиш.

Крім того, в Україні не заведено платити, якщо угода не відбулася. І я зараз навіть не про тих хитрих клієнтів, які після перегляду повертаються до продавців за спиною посередника. Сім'я могла передумати змінювати місце проживання. Або, наприклад, передумати розлучатися і ділити майно. Ріелтор же провів безліч показів і з купівлі, і з продажу, зібрав всі необхідні довідки, перевірив об'єкт за реєстрами. Йому телефонують роздратовані покупці, у яких були свої очікування на квартиру. Ріелтор, відповідно, залишається ні з чим.

Було в моїй практиці і таке, що на угоду продавець прийшов з довіреністю від дружини, а та ні сном ні духом, що квартира продається. А деякі клієнти взагалі не зацікавлені в придбанні майна. Якщо середньостатистичний перегляд триває близько 20 хвилин, вони затримуються на об'єктах вдвічі довше. Зазвичай покупці втомлюються, переглянувши близько 10 варіантів. У разі типового "базіки" перегляди можуть йти на сотні.

У мене, звичайно, були порядні клієнти, які все одно платили якусь суму, але таких меншість. За кордоном же такої проблеми взагалі немає: послуги ріелтора оплачуються, навіть якщо угода не відбулася. Це, звичайно, робить ріелтора більш неупередженим.

Від деяких клієнтів доводиться відмовлятися самостійно і, відповідно, визнавати, що ти втратив багато часу. Клієнтка за 60 тисяч доларів хотіла вау-ефект: новобудову з ремонтом і біля метро. Тобто те, чого взагалі немає в природі. 

112ua.tv

Попит на вторинку тільки зростає у зв'язку з тотальною недовірою до новобудови. Свого часу на ній жорсткого обпеклося багато навіть найпрофесійніших колег. Багато хто вклався в "Еліта-центр" і прогорів. Я особисто проінвестувала в "Три богатирі" на Індустріальній, які будуються з 2005 року і вже навряд чи добудуються. Я хотіла вкластися в інше місце, але чоловік почав себе п'ятою в груди бити: мовляв, тут місце йому подобається, і планування квартир хороше. В підсумку маємо, що маємо. Господар будівельної компанії програв її в казино. Приїхали москвичі і стали "віджимати" всі будмайданчики. Пощастило тільки тому, що будинки вже було майже побудовано, і всі квартири було викуплено: інвестори відвоювали житло у будівельної компанії.

Те саме - "Патріотика", "Еврика". Всім відома й історія з "Укрбудом". Сьогодні, мабуть, більш-менш надійні тільки ДБК 1 і "Київміськбуд": просто з тієї причини, що у них багато різних власників. Якщо когось одного заскочать на розкраданні, інший його перекриє. Але й ці забудовники часто здають житло на 1-3 роки пізніше від обіцяного.

Угод на вторинному ринку дедалі більше, але вимоги до нього дедалі вищі. Всім хочеться ремонту. Ремонт - це взагалі лихо ріелтора. З ним все як зі знайомствами в інтернеті. На фото завжди одне, в житті – інше. А якщо все збіглося, то навіть "смарт" у вторинці на 20 квадратних метрів без балкона намагаються продати за 50 тисяч доларів. Зазвичай продавці чекають якоїсь неймовірної пропозиції, яка не настає роками.

Новини за темою

Особливо видно ставлення продавців на квартирах під оренду. Вчора до нас звернулися клієнти, які захотіли виставити в оренду трикімнатну на Волкова на Лісовому масиві. У мене просто рука не підіймається розмістити це оголошення. Коли я туди зайшла, мало не задихнулася. Там раніше собаки жили. У мене запитують, чи залишити килимки, а від цих килимків запах страшний. Підіймаю килимок і розумію, що варіантів інших немає. Краще вже килимки.

Ремонт - обійняти і плакати, локація – кінець географії. Проте за цю квартиру хочуть 10 тисяч гривень. Об'єктивно - її не здати навіть за 8. Туди не в'їдуть ані табір циган, ані будівельники. Сьогодні такі варіанти вони навіть не розглядають. Клієнт-виконроб каже, мовляв, у нас хлопці нормально заробляють і хочуть жити в нормальних умовах.

Також лихо вторинки - це квартири з "мешканцями". Мова про комах, з якими не справляються навіть неодноразові дезінсекції. Такий будинок є на Парково-Сирецькій (Шамрило): про нього ЗМІ писали ще у 2000-ті роки, і досі проблему не розв'язано. Колеги беруться за такі варіанти, припускаючи, що покупців вдасться обдурити, але потім тільки набираються для себе проблем.

Нещодавно я бачила оголошення про продаж квартири на Машинобудівній за вигідною ціною. Здавалося б, все добре. Але я знаю, що там жила бабуся-пенсіонерка, і близько 9 місяців тому цю квартиру купили. Чому її так рано продають - питання.

Навіть такі самі суперечливі квартири будуть дорожчати - до кінця року зростання може досягти 10%, особливо на лівому березі і на Оболоні.

112ua.tv

Я розумію хейт, який розгортається в інтернеті щодо нашої професії. Це, безумовно, не тільки поширені уявлення про наші заробітки, а й заслуга "чорних" ріелторів.

Якщо ви бачите під своїм будинком оголошення "куплю квартиру в цьому будинку" - це майже завжди не який-небудь українець, що накопичив на свої квадрати, а "чорний" ріелтор. Продавці втомилися від таких "покупців", від посередників, що пропонують їм "допомогу" у продажу в надії отримати комісійні від реального покупця. Ті ж, своєю чергою, втомилися від настирливих ріелторів, які надокучають з нагадуваннями про об'єкт.

Звичайно, ми зацікавлені в тому, щоб угода купівлі-продажу відбулася в будь-якому разі. Але більшості брокерів, які стежать за репутацією, не хочеться підсовувати покупцеві кота в мішку.

Зовсім інший момент - брак у ріелтора професійних знань, через який угода в підсумку виявляється проблемною. У нашій сфері це часто-густо. Будь-яких ліцензій, які б дозволили якось перевірити компетентність фахівця, нам не видають. Юридична освіта під час працевлаштування не потрібна. Водночас у сусідній Європі це обов'язково - і сертифікація, і проходження щонайменше курсів з основ нерухомості. За порушення можуть оштрафувати на десятки тисяч доларів, а в гіршому разі недобросовісному ріелтору світить в'язниця.  

Навіть самого терміна "ріелтор" в українському законодавстві немає. Торік депутати запропонували зобов'язати ріелторів отримувати спеціальні ліцензії. Планували створити реєстр фахівців і агентств, впровадити критерії, які визначали б, чи може ріелтор займатися своєю діяльністю.

Загалом таке регулювання, звичайно, необхідне. Але особисто я рада, що ця ініціатива пройшла повз. Вимоги про профільну вищу освіту змусили б мене і моїх колег залишити справу свого життя. Крім того, депутати планували обмежити нам комісію. А це означає, що дуже багато хто пішов би в "тінь". Мінуси були б і для клієнта, адже без ріелторів купувати квартири взагалі не вийшло б.

112ua.tv

Ну а поки єдиний варіант для клієнта – під час вибору ріелтора спиратися на агентство. Втім, якщо компанія не захистить клієнта від наслідків дій ріелтора, поскаржитися на неї нікуди. Ви платите кілька тисяч доларів за інформаційно-консультаційні послуги, і зазвичай жодні гарантії в договорах не прописано.

Страхувати свою відповідальність уникають 99% ріелторів, оскільки навіть найбільш прозора на перший погляд угода може бути мати "боки". Але в основному люди не знають не тільки про можливість прописати гарантії ріелтора, а й про те, що необхідно взагалі підписувати якийсь договір.

Якщо ви не довіряєте своєму фахівцеві, для спокою душі під час придбання нерухомості є сенс виділити 100-150 доларів і звернутися до адвоката з нерухомості, у якого є свідоцтво на право заняття адвокатською діяльністю. Крім того, якщо адвокат вчинив незаконно, домагатися справедливості буде простіше.

112ua.tv

Так чи інакше я все одно впевнена, що ріелтори дуже потрібні. І не тільки для того, щоб обрати варіант дешевший і уникнути купівлі квартири з басейном в підвалі. А заради спокою - у писутності посередників люди поводяться відповідальніше. Майже завжди покупці думають, що платять занадто багато, а продавець – що продає свою "золоту" квартиру якимось "негідним". Потрібна золота середина, яка буде відокремлювати одну сторону від іншої.

Але, звичайно, і тим, і іншим варто розраховувати в першу чергу на себе, приймати рішення і розумом, і серцем.

З ріелтором спілкувалася Анна Пєшкова

Джерело: 112.ua

відео по темі

Новини за темою

Новини за темою

Новини партнерів

Loading...

Віджет партнерів